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Mietvertrag für Studierende vor der Unterschrift prüfen

Mietvertrag für Studierende: Klauseln, Kosten und Fristen

Lesezeit ca. 7 Min. · zuletzt aktualisiert: 24. September 2026 · Wohnen

Viele Klauseln in Mietverträgen halten den gesetzlichen Grenzen nicht stand. Deshalb prüfst du vor der Unterschrift gegen das Gesetz und nicht gegen dein Gefühl. Die folgenden Schritte ordnen Grundpflichten, Wohnheimregeln, Kosten, Klauseln, Kündigung und Untervermietung ein. Bei Zweifeln lässt du den Vertrag vor der Unterschrift durch einen Mieterverein, den Deutschen Mieterbund, die Anwaltschaft oder die Verbraucherzentrale prüfen.

Vertragsarten und Grundpflichten verstehen

Jeder Mietvertrag ist ein Tausch: Der Vermieter schuldet den Gebrauch der Wohnung, der Mieter die Miete.

Paragraph 535 BGB verpflichtet den Vermieter, die Mietsache für die volle Mietdauer vertragsgemäß nutzbar zu überlassen und zu erhalten. Treten später Probleme auf, muss er den vertragsgemäßen Zustand wiederherstellen. Auch die Lasten der Mietsache trägt er. Dem steht die Pflicht des Mieters gegenüber, die vereinbarte Miete zu zahlen.

Hauptmieter oder Untermieter: Lies nach, wer im Vertrag jeweils als Vermieter und Mieter steht. Beim Studentenwerk Dresden nennt der Mietvertrag vor allem Personendaten, Mietzeit, Mietobjekt, Kaution sowie Betrag und Zahlungsweise der Gesamtpauschalmiete. Benutzungsordnung, Allgemeine Mietbedingungen und Hausordnung regeln die weiteren Rechte und Pflichten. Fordere diese Unterlagen vor der Unterschrift an und lies sie mit.

Fehlt bei einem Vertrag für mehr als ein Jahr die Schriftform, bleibt der Vertrag wirksam, wird aber als unbefristet behandelt. Die vereinbarte Befristung entfällt; gekündigt werden darf frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums. Wohnheimregelwerke unterscheiden sich je Studierendenwerk. Ermittle deshalb aus den Vertragsunterlagen, welche Dokumente für den konkreten Wohnheimplatz gelten.

Mietvertrag vor der Unterschrift prüfen: der Ablauf in drei Schritten

Vertrag vor der Unterschrift Schritt für Schritt prüfen

Beginne mit Angaben zu Zahlung und Nutzung. Miethöhe, Umfang der Wohnung, etwa Keller oder Dachboden, sowie der Beginn des Mietverhältnisses sollten im Vertrag genau stehen. Kläre außerdem, ob die Miete als warm oder kalt bezeichnet wird und welche Beträge zusätzlich abgerechnet werden.

  1. Suche erstens Miethöhe, Wohnungsumfang und Beginn des Mietverhältnisses.
  2. Kläre zweitens, ob die Miete warm oder kalt gemeint ist und was zusätzlich abgerechnet wird.
  3. Suche drittens nach Staffel- oder Indexmiete und nach einer Befristung.
  4. Gleiche viertens die Ausgangsmiete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete ab.
  5. Lass den Vertrag fünftens bei Zweifeln vor der Unterschrift durch einen Mieterverein, den Deutschen Mieterbund, die Anwaltschaft oder die Verbraucherzentrale prüfen.

Bei einer warm ausgewiesenen Miete sind Nebenkosten und Heizung enthalten; bei einer kalten Miete ist das nicht der Fall. Wasser wird nach Angaben der Verbraucherzentrale oft zusätzlich über die Stadtwerke abgerechnet. Die Verbraucherzentrale nennt für die Unterschrift regelmäßig eine Kaution von drei Monatsmieten. Nach einer Schätzung des Mieterbunds enthält rund neun von zehn Mietverträgen mindestens eine unwirksame Klausel.

Die Mietpreisbremse greift nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die durch Landesverordnung bestimmt wurden, und nur bei der Miete zu Beginn des Mietverhältnisses. Dort liegt die Obergrenze zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Ermittle die Geltung für die konkrete Stadt in der Landesverordnung; eine solche Verordnung muss spätestens am 31. Dezember 2029 außer Kraft treten. Eine Befristung nach Paragraph 575 BGB setzt voraus, dass der Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich einen gesetzlichen Grund nennt: Eigenbedarf, Abriss oder wesentliche Umbau- oder Instandsetzungsarbeiten oder die Vermietung an eine dienstverpflichtete Person. Fehlt dies, läuft der Vertrag auf unbestimmte Zeit. Daher ist nicht jede Befristung unwirksam.

Kaution und Betriebskosten mit ihren Grenzen prüfen

Mietkaution sichert Pflichten aus dem Mietverhältnis ab. Paragraph 551 BGB begrenzt sie auf das Dreifache der Monatsmiete, wobei Betriebskosten als Pauschale oder Vorauszahlung nicht mitzählen. Bei einer Geldkaution sind drei monatlich gleiche Raten möglich. Der Vermieter hat das Geld getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen; die Erträge erhöhen die Sicherheit zugunsten des Mieters. Für Studenten- und Jugendwohnheime besteht keine Pflicht zur Verzinsung.

Bürgschaft ist eine weitere Form der Sicherheit. Lies im Vertrag nach, welche Sicherheit verlangt wird, welche Summe angesetzt ist und ob eine nachteilige Abweichung vorgesehen ist. Unwirksam sind etwa ein Betrag über dem Dreifachen der Nettokaltmiete oder der Ausschluss der Ratenzahlung.

Tabelle: Posten, Gesetzliche Grenze, Was zu prüfen ist
PostenGesetzliche GrenzeWas zu prüfen ist
KautionMaximal drei Monatsmieten ohne Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlungWelche Monatsmiete wurde angesetzt?
RatenzahlungDrei gleich hohe Monatsraten bei GeldkautionSteht ein Ausschluss der Raten im Vertrag?
AnlageGetrennt vom Vermögen des VermietersIst die getrennte Anlage vorgesehen?
BetriebskostenVorauszahlungen nur in angemessener HöheWelche Positionen werden abgerechnet?
AbrechnungMitteilung innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des AbrechnungszeitraumsWann endete dieser Zeitraum?

Über Betriebskostenvorauszahlungen muss jährlich abgerechnet werden. Die Abrechnung muss spätestens zwölf Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums mitgeteilt sein. Danach kann der Vermieter grundsätzlich keine Nachforderung mehr verlangen; ausgenommen ist eine Verspätung, die er nicht zu vertreten hat. Einwendungen des Mieters sind grundsätzlich binnen zwölf Monaten nach Zugang möglich, es sei denn, der Mieter hat eine spätere Geltendmachung nicht zu vertreten. Auf Verlangen kann der Mieter die Belege einsehen.

Eine verspätete Abrechnung hebt die Pflicht zur Mietzahlung nicht auf. Die Frist beschränkt Nachforderungen des Vermieters; ein Guthaben des Mieters bleibt davon unberührt. Prüfe daher Zeitraum, Zugang und Belege jeweils gesondert.

Klauseln mit Fallen im Mietvertrag erkennen

Schönheitsreparaturen obliegen nach der Darstellung des Deutschen Mieterbunds grundsätzlich dem Vermieter. Verträge verlagern diese Aufgabe jedoch vielfach auf Mieter, und eine solche Klausel ist häufig unwirksam. Wer eine unrenovierte Wohnung ohne Ausgleich übernommen hat, muss nach der BGH-Entscheidung von 2015 nicht renovieren. Der BGH entschied am 8. Juli 2020 zudem: Bei einer unwirksamen Abwälzung kann der Mieter Renovierungsarbeiten vom Vermieter verlangen, wenn sich der Zustand seit Einzug deutlich verschlechtert hat; an den Kosten beteiligt sich der Mieter.

Lies den Klauselwortlaut und halte den Zustand bei Übergabe fest. Nicht jede Schönheitsreparaturklausel ist unwirksam, denn es kommt auf ihre Formulierung an. Allein aus der Rückgabe der Wohnung folgt keine Renovierungspflicht. Bei einem Mangel, der den vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder beeinträchtigt, ist die Miete nach Paragraph 536 BGB nicht oder nur angemessen herabgesetzt geschuldet; unerhebliche Beeinträchtigungen zählen nicht. Bei Wohnraum sind nachteilige Abweichungen von dieser Regel unwirksam. Das Gesetz legt keine festen Minderungsquoten fest.

Ein Kündigungsausschluss kann höchstens vier Jahre vereinbart werden und bindet beide Vertragsseiten während dieser Zeit. Überschreitet er diese Dauer, ist die ganze Klausel unwirksam; dann gilt für den Mieter die gesetzliche Dreimonatsfrist. Bei einer Indexmiete orientiert sich die spätere Miete am Preisindex für die Lebenshaltung, den das Statistische Bundesamt ermittelt. Eine Erhöhung verlangt Textform, darf nicht rückwirkend erhoben werden und gilt ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang.

Halte bei der Vertragsprüfung fest, ob die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, ob ein Ausgleich vereinbart ist und wie lange ein Kündigungsausschluss dauern soll. Bei einem Mangel dokumentiere den Zustand und lasse den Vertrag vor einer Entscheidung durch einen Mieterverein, den Deutschen Mieterbund, die Anwaltschaft oder die Verbraucherzentrale prüfen.

Mietvertrag vor der Unterschrift prüfen: Prüfliste mit vier Punkten

WG, Untermiete und Auszug rechtzeitig prüfen

Mitbewohnerwechsel kann bei einem gemeinsamen Vertrag nicht von einer Person allein bewirkt werden. Haben alle Bewohner unterschrieben, kann niemand einzeln wirksam kündigen und bleibt auch nach dem Auszug für die Miete verantwortlich. Eine Kündigung erfordert alle Vertragspartner. Der Mieterbund nennt als andere Vertragsgestaltung die Vermietung an eine Wohngemeinschaft mit wechselnden Mitgliedern.

Die ordentliche Kündigung ist bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ende des übernächsten Monats möglich. Für Mieter entspricht das praktisch drei Monaten. Für Vermieter kommen nach fünf und nach acht Jahren seit der Überlassung jeweils drei weitere Monate hinzu. Eine Vereinbarung, die den Mieter hierbei benachteiligt, ist unwirksam. Prüfe dennoch, ob ein zeitlich begrenzter Kündigungsausschluss oder ein Zeitmietvertrag die ordentliche Kündigung ausschließt.

Untermietvertrag: Entsteht erst nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse, darf der Mieter nach Paragraph 553 BGB die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einer dritten Person zu überlassen, etwa für ein Auslandssemester. Dieses Recht kann nicht wirksam zum Nachteil des Mieters ausgeschlossen werden. Es besteht nicht bei einem wichtigen Grund in der Person des Dritten, bei Überbelegung oder sonstiger Unzumutbarkeit für den Vermieter. Ist die Überlassung nur gegen eine angemessene Mieterhöhung zumutbar, kann der Vermieter seine Zustimmung daran knüpfen.

Ohne Erlaubnis ist Untervermietung vertragswidrig. Nach Paragraph 546 BGB muss die Mietsache nach Ende des Mietverhältnisses zurückgegeben werden. Bei einer erlaubten Untervermietung kann der Vermieter die Rückgabe auch vom Dritten verlangen. Daraus entsteht keine Pflicht zur Renovierung. Prüfe vor dem Auszug Kündigung, Erlaubnis und Zustand der Mietsache; ein Übergabeprotokoll hält den tatsächlichen Rückgabezustand fest.

Quellen und Stand

Soll dein Schreiben an den Vermieter vorher geprüft werden?

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Häufige Fragen zum Mietvertrag für Studierende

Welche Angaben prüfe ich zuerst im Mietvertrag?

Prüfe Miethöhe, Umfang der Wohnung und Beginn des Mietverhältnisses. Kläre außerdem, ob die Miete warm oder kalt ist und welche Kosten zusätzlich abgerechnet werden.

Was bewirkt ein fehlender schriftlicher Mietvertrag?

Wird ein Mietvertrag für länger als ein Jahr nicht schriftlich geschlossen, gilt er als unbefristet. Der Vertrag bleibt bestehen; die Befristung entfällt. Eine Kündigung ist frühestens zum Ablauf eines Jahres nach der Überlassung zulässig.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Die Sicherheit darf höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlung betragen. Eine Geldkaution darfst du in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten.

Was prüfe ich bei Schönheitsreparaturen?

Prüfe den genauen Wortlaut und den Zustand bei der Übernahme. Wer eine unrenovierte Wohnung ohne Ausgleich übernommen hat, muss nach der genannten BGH-Entscheidung nicht renovieren. Lass die Klausel bei Zweifeln prüfen.

Kann ich während eines Auslandssemesters untervermieten?

Bei einem nach Vertragsschluss entstandenen berechtigten Interesse kannst du die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums zu überlassen. Der Anspruch besteht nicht bei einem wichtigen Grund in der Person des Dritten, übermäßiger Belegung oder Unzumutbarkeit.

Bleibe ich nach dem Auszug für die Miete verantwortlich?

Haben mehrere Bewohner gemeinsam unterschrieben, kann ein einzelner Mieter nicht allein wirksam kündigen und bleibt auch nach dem Auszug für die Miete mitverantwortlich. Nur alle gemeinsam können kündigen.

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